面对“住改商”,居民可说不

部门、法律都支持,咱的房子咱做主

2013年10月23日　作者:
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　　22日,刘家园小区内有的住房变身学屋。学生放学后奔向学屋。　　记者　罗志强　摄

　　小区里越来越普遍的“住改商”行为,符合国家规定吗?如果小区内其他居民的生活受到影响,该怎么办?
　　记者调查发现,“住改商”是可以操作的,但审批手续非常严,经营项目也受限制,还必须经过所有利害关系业主的同意,否则就办理不了。因此,受到影响的居民可以不同意。
工商局:审批手续严格,经营项目有限制
　　经营场所能否入驻居民楼内?入驻居民楼有何审批手续?记者就此咨询了临沂市工商局的工作人员。
　　该工作人员介绍,要将住房登记为经营性用房,手续很严格,一律要求商户提交《住所(经营场所)登记表》等资料,其中最主要的是住所(经营场所)所在地居委会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
　　也就是说,将住宅改变为经营场所,要先得到邻居的同意,如果在邻居不同意或根本不知情,居民可以举报。而针对藏身居民楼的经营场所大多没有工商营业执照的情况,这位工作人员也表示,这种情况,居民也可以举报。
　　这位工作人员还表示,“住改商”对经营项目也有严格规定,从事餐饮、娱乐、加工、制造等明显存在安全生产隐患、污染周围环境、危害身体健康、影响居民生活的生产经营活动是被严格禁止的。
房管局:须经有利害关系业主同意
　　“‘住改商’越来越普遍,给小区管理带来了很多麻烦。”临沂市房管局物业科工作人员介绍,《中华人民共和国物权法》和《山东省物业管理条例》对住宅不得改为商用作了明确的规定,想要申请“住改商”,必须经过所有存在利害关系业主的同意。
　　根据《山东省物业管理条例》第四十六条规定,业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。
　　同时,《中华人民共和国物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”
律师:　受侵害业主　可诉诸法律
　　山东铭信律师事务所的彭昆明律师介绍,从法律上来讲,“住改商”是不允许的。房产部门在建房时已明确了房屋的使用性质,小区业主对于房屋的所有权也是有所限制的,只能穷尽对住宅的使用,不能随意改变其用途。“如果擅自将住宅楼改成经营性住房,受侵害的业主可以诉诸法律。”彭律师说。
　　同时,2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对“住改商”行为的合法性进一步作出规定。业主将住宅改变为经营性用房,必须经得整栋楼的业主同意。只要有一名利害关系人向法院主张不同意,就可以“一票否决”。
　　除此之外,彭律师还告诉记者,如果出现建筑区划内、本栋建筑物之外的业主也与住改商行为存在利害关系的情况,司法解释另外规定,只要能主张并且证明自己受到不利影响,个体工商户也不能“住改商”。
　　本报记者　胡跃东　王璐