房产维权,你得知道的事儿
2014年12月24日 来源：鲁南商报
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开发商们为了把房子成功售出,不惜使出浑身解数推销楼盘,甚至不惜夸大宣传,让业主们在开发商美好的描绘中冲动购房。值得庆幸的是,在房地产市场发展的同时,业主们的维权意识也逐渐增强。年底有不少楼盘选择开盘,也有不少楼盘陆续交房。本报特选取了近期业主投诉比较集中的几家楼盘进行报道,希望通过这些业主的维权经历,来帮助置业者买得放心、住得安心。
已经交了的首付款能退吗?
如果交了首付又不想买房子,那么这笔钱到底能不能退?这是许多人关心的问题。市民裴先生最近正遇上了这样的事。
据裴先生介绍,今年6月份,他在位于临沂经济技术开发区滨河东路与沂河路交会处的日月城小区,定购了一套124.85平方米的住房,总价值495261元。
“6月时我交了第一笔定金2万元,到9月份才交齐首付款,这期间经历了3个月。”裴先生说,由于他此前名下有房,此次买房已经不是首套房,首付款必须要交纳总房款的60%。
裴先生回忆说,他当时把首付款29万余元交齐后,由于突然有事当时没签合同。开发商表示可以等他空闲时再签,他便拿着付款收据离开了。
后来等裴先生再次来到售楼处准备签订购房合同时,发现有些条款跟宣传的不一样,不合他心意,而开发商又不同意更改合同,所以裴先生不想再继续购买这套房子,向开发商提出退房要求。
多次协商不成之后,裴先生向有关部门进行投诉。9月份,经工商部门出面协调后,开发商同意将房子的预付款退给裴先生,但却没有约定具体的时间限制,这一拖又几个月过去了。
12月份,在等待了3个月无果的情况下,裴先生一纸诉状将日月城的开发商浙江日月集团告上了法庭。据悉,此案将于明年2月初开庭。
12月23日下午,记者联系到了日月城售楼处的工作人员,该工作人员表示需要联系领导,晚些给记者回复。几经反复之后,记者终于联系到日月城售楼处相关负责人王先生,但王先生以“不接受采访”拒绝了记者的提问。
律 师
一定条件下,定金是能退的
裴先生算是比较幸运的,尽管退款没有拿到,但他却有十足的把握拿回自己的钱。生活中,不少置业者就没有裴先生的运气。在本报今年4月份曝光的一例市民购买海景房案例中,吴女士交纳的5万元定金就迟迟未能成功退回。另有一位市民同样在日月城购买了房子,在交纳了首付款之后发现楼盘并不像置业顾问宣传的那般美好,向开发商提出退款要求时,却被要求扣除2万元定金。
那么,定金真的不能退吗?在什么条件下可以退回购房定金?记者就此采访了山东三禾律师事务所的单夫纯律师。
单夫纯分析,目前开发商在与购房者签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果购房者不来与开发商签订合同或双方对合同的条款达不成一致意见,大多数开发商不予退还定金。很多人也认为一旦签订了商品房认购书,交纳了定金,最终没有买房,定金就不能退还了。这其实是一种误解,在一定条件下,定金是可以退回的。
到目前为止,涉及到定金的法律规定有《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等。《合同法》与《担保法》都对定金做出这样的规定:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。这也就是为什么很多人认为一旦签订了商品房认购书,交纳了定金,最终没有买房,定金就不能退还了。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
从以上法律规定及司法解释可以看出:商品房认购书中的定金条款,是在一方违约导致无法签订商品房买卖合同时,对守约方的保护和救济。如果买卖双方对预售或销售合同及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,不能归责于任何一方。在这种情况下,认购书中的定金条款就不适用了,出卖人应把定金全数返还买受人。
在上述案例中,裴先生就条款约定不能达成一致,导致未能签约,这不能归责于裴先生,他有权要求开发商返还定金。
通过以上分析,山东三禾律师事务所的单夫纯律师提醒广大购房者,要求开发商退还购房定金,必须是在认购书约定的期限内与开发商就签订合同进行磋商,因双方就合同条款达不成一致意见等不可归责于任何一方的情况下才能够得到支持。购房者要想退定金必须要证明这一点。另外,对于开发商无预售(销售)许可证或产权证的项目,因本身不具备销售条件,任何情况下定金都可退,无需做大量的取证工作,直接委托律师发函或起诉即可。
房子买了7年办不出房产证
房子已经到了手,可房产证却迟迟办不出来,如果是你遭遇了这种情况,会不会觉得心里始终不踏实?市民秦先生就已经被房产证的问题困扰了整整7年。
据秦先生介绍,他当时参与了白云服装城小区的建设,但是由于施工方拖欠了他十几万元钱,几番交涉下,白云服装城小区开发商便将一处110平米、三室两厅、价值31万元的住房顶给了他。
为了支付工人工资,秦先生只好先交了这套房子的首付款,又将这套房子抵押贷款拿到18万元,结清了工人的工资。
2007年12月,秦先生拿到了这处房产的钥匙,找到开发商问房产证什么时候能办出来。当时开发商告诉他,过年之后房产证就能办。可他根本没想到,这一等便是7年。
2008年初,秦先生再次来到开发商售楼处咨询,工作人员表示二期工程马上要结束了,等二期工程一交房,两期工程便可以同时办出房产证。秦先生于是放心地再次回家等候。
2009年,秦先生将房子进行简单装修之后转手出售,但因为没有房产证,于是跟卖方签订协议,约定卖方可以先交6万元钱,等房产证办下来之后再交齐剩下的30万元钱。
“卖房前我又问过一次开发商,开发商称一年内房产证肯定办得出来。”秦先生说,正因为如此,他才放心大胆地与对方签了这样的协议。
令秦先生想不到的是,实际情况根本不像开发商说的那样。秦先生说,他后来多次到开发商处询问,工作人员从上半年拖到下半年,下半年又拖到次年上半年。如今整整7年过去了,他卖房剩余的30万元由于没有房产证,始终没能收回来,而直到现在他还没有看到能办出房产证的希望。
记者昨日试图联系该楼盘的开发商中侨房地产公司但一直未果。通过12345联系到临沂市房产和住房保障局得到的回复是:该项目1-6号楼刚办完产权备案登记手续,但是由于该项目尚未缴纳登记备案费,而且部分房产涉及被查封,所以暂时无法办理房产证。目前市政府正在协商相关部门解封事宜,待楼盘解封并缴纳完备案登记费后才可办理房产证。
律 师
不能办房产证 有权要求退款
山东品众元律师事务所的王自豪律师认为,根据《合同法》规定,如果开发商从事实上不能让业主办理房产证,不能履行相关合同,购房人有权要求解除合同,要求开发商赔偿损失,退还购房款。
如果开发商有能力为业主办理房产证而未办理,则购房人可与开发商协商,如果协商不成有权向开发商提请诉讼,要求开发商履行合同,承担相应的违约责任。
很多设施不完善 就要交房
如果花费几十万元购买的住房,达不到您想要的居住条件,开发商就要匆匆交房,您会怎么做呢?市民钱先生最近正好遇到了这样的烦心事。“我购买的房子今年12月31日就要交房了,可绿化、道路、车库等都还不完善,这样能交房吗?”韩先生担心,现在距离交房日期只有不到一周了,而这些设施到交房的时候是无论如何也难以建设完毕的。
2012年9月,韩先生在兰山区广州路与马陵山路交会处的爱伦坡小区购买了一套116平米价值44万元的住房。“买房过程很快,当时开发商承诺2014年12月31日交房。”韩先生说,自从房子建得差不多之后,他有空就会去新房看看,眼看到了合同上规定的交房日子,而韩先生却高兴不起来。“因为我发现周围的设施还有许多没完善,比如路面都没有硬化。”韩先生说,这样的路面会给装修造成很大的影响,如果无法及时装修,那么交房实际等于没交。
“除了这些,我更担心水电之类的问题。”韩先生怀疑,开发商这样匆匆交房是为了不想给业主们支付延迟交房的违约金。
对于韩先生的担心,爱伦坡销售策划郭女士表示,由于天气原因,开发商在绿化方面确实做得还不到位,为此还和物业协商免除了业主半年的物业费。
郭女士说,对于道路还没有硬化的问题,业主们完全没有必要担心。“合同上签订的是12月31日交房,我们保证不会因为道路而影响业主们的装修。”郭女士说,对于水电的问题,爱伦坡方面也向业主保证,一定可以完全畅通。
“如果我们交房之后,业主认为我们还有不合标准的地方,只要经过相关部门认定,我们还是愿意支付合同上所约定的违约费用的。”郭女士表示。
律 师
影响居住 可要求赔偿
山东品众元律师事务所的王自豪律师认为,开发商在交付房屋时,所交付的房屋要经过相关部门验收,必须符合居住条件。
如开发商交付的房屋通过了政府部门组织的验收,但小区的附属绿化与道路等影响业主的正常居住,则如果双方在购房合同中有约定,开发商应该依据约定承担相应责任,如双方对此没有明确约定,则双方应根据公平合理的原则来承担责任。
本报记者 王鲁娜 李墨
