买房出了窝心事该咋办?
律师教您来维权
2015年07月25日 来源：鲁南商报
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房子是一个家庭一辈子的大事,精挑细选的房子却出现了难以预料的问题,您又当如何处理呢?亲爱的读者朋友买房遇困难不要怕,律师教您来维权。本期的维权大讲堂,记者小李特邀山东品众元律师事务所的王自豪律师结合几个典型案例教您解决买房时遇到的种种麻烦事儿。
话题1:没有预售许可证,房子能退吗?
案例:2013年,刘先生与李女士购买了某房地产公司开发的期房,打算做婚房使用。因开发商迟迟不能交房,两人产生退房的念头,又意外得知直至现在开发商也未取得预售房许可证。因与开发商协商未果,两人将开发商告上了法庭。
记者:刘先生与李女士退房的请求能否得到支持?
王自豪:首先,根据最高人民法院公布的关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。
刘先生与李女士和房地产签订预售合同时,开发商未取得商品房预售许可证明,所以他们签订的合同无效。其次,合同无效后,开发商因该合同取得的财产应当予以返还,有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。
因此,刘先生与李女士可以向开发商主张返还购房款,并要求开发商按照同期银行贷款利率赔偿损失。
话题2:“一房二卖”如何处理?
案例:孟先生在市中心购买了一套商品房,到了合同约定的交房时间,孟先生看到许多人已经入住,自己却没有收到任何交房通知,便找开发商询问,但是开发商却无故推脱,并表示孟先生可以选择退房。经过多方调查,孟先生发现他所买的那套房屋早已被开发商以更高的价格卖给了第三人。
记者:孟先生应该如何主张自己的权利?
王自豪:在商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋卖给第三人的,导致商品房买卖合同目的不能实现,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
因此,孟先生可以向开发商主张解除合同,同时要求返还已付购房款、利息及赔偿损失。
话题3:合同没有约定何时办理产权登记,如何处理?
案例:李先生和某房地产公司签订了一份购房合同,3个月后,李先生收到交房通知书,办理房屋交付手续后,随即入住。当李先生要求房地产公司办理房屋产权登记时,却遭到房地产公司的拒绝。房地产公司称,用于办理房屋产权的相关手续还没有批下来,并且合同也没有约定具体什么时间办房产证,要求李先生继续等待。
记者:李先生如何主张自己的权利?
王自豪:由于出卖人的原因,买受人未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。该案例中,尽管孟先生的房屋买卖合同没有约定具体办理房产证时间,但并不意味着没有办理产权登记的期限,根据法律规定,出卖人应当自房屋交付使用之日起90日为买受人办理房屋产权证明。
因此,如果房地产公司逾期办理产权登记,应当承担违约责任。
话题4:商品房销售广告的内容是否具有约束力?
案例:孙先生的孩子到了上小学的年龄,为了让孩子上一所好学校,于是打算买套学区房。孙先生后来看到一房地产公司的销售广告,得知该公司将在其开发的小区内建全市最好的小学,便与房地产公司签订房屋买卖合同。然而,在交房一年后,该小区始终没有启动小学建设工程,孙先生便去房地产公司问个究竟。房地产公司给出的答案却是由于种种原因建小学的计划被撤销了。孙先生认为房产公司的行为存在欺骗,又不知如何是好。
记者:对于孙先生的遭遇他应该如何自救?
王自豪:根据相关法律规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
案例中销售广告中的说明和允诺就应当视为商品房买卖合同中的一部分,即视为合同内容。孙先生购房目的在于让孩子上好学校,而房地产公司通过销售广告明确允诺建设小学,但最终却没有小学的规划和建设。因此,如果协商不成,孙先生有权通过法院起诉,向房地产公司主张违约赔偿。
记者 李墨
