临沂将首推“酬金制”物业模式
物业费如何花,业主说了算
2015年04月29日 来源：鲁南商报
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近日,沂龙湾御园发出公告,将结束传统的“包干制”物业管理模式,采取“酬金制”模式管理小区。30日,该小区将组织有合作意向的物业公司进行竞标,届时该小区将成为临沂第一家实行“酬金制”管理的小区。
“酬金制”管理模式是怎样一种管理模式?沂龙湾御园为何选择该模式?管理过程中又将面临怎样的挑战?业主对这种模式是否认可?……
记者调查
只换物业不换管理方式是换汤不换药
4月28日,记者来到位于临沂市区的沂龙湾御园,单从小区的园林绿化到保洁、保安上看,感觉这个小区和其他小区无异,看不出将要实行“酬金制”管理的任何迹象。
“‘酬金制’不是没有物业,而是一种半自治与专业服务相结合的管理模式。”就在记者对“酬金制”管理感到疑惑不解时,该小区业主委员会秘书刘金祥解答说,并介绍该小区为何抛弃传统的“包干制”物业管理模式,转而投向“酬金制”。
沂龙湾御园已建成5年,期间更换了两家物业公司。“最初管理小区的是鲁商物业,2013年9月换成了广州龙能物业。”业主委员会主任姜德营说,两个物业非但没有把园区管理好,反而变得越来越糟。
“现在,园区里的路面破损不堪,排污管道从不清理,监控失灵、草坪灯所剩无几……公共设施破损非常严重,但都没有得到及时解决。”姜德营说,这些与当时龙能物业和鲁商物业交接时,没有解决好遗留问题有很大关系。龙能物业接手后,不愿意对之前的问题进行彻底改造,使问题越来越严重,发展到后来,业主以此为借口拒绝交物业费,进而形成恶性循环。
为了能解决问题,2014年11月,业主委员会备案成立。随后,业主委员会采取了向物业下函或责令整改等一系列措施,但几乎没有任何改观。看到这种状况,业委会成员们开始寻求新的解决办法。
“也曾想过换一家物业公司,但仔细考虑一下,任何一家物业公司都是盈利企业,都会考虑成本和收入,不会有物业愿意花大价钱为之前的遗留问题买单。”在业委会成员们看来,换物业公司无异于换汤不换药,对小区没有任何好处。经过商讨,他们想到了“半自治与专业服务相结合”的“酬金制”管理。
有了“酬金制”物业费如何花业主做主
所谓“酬金制”管理模式,即业主向物业服务企业预交服务费用,企业在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金,其余用于物业服务合同约定的支出,结余由业主享有,不足则由业主承担。区别于传统“包干制”的物业收费模式,“酬金制”能将物业服务项目的每笔收支公开,物业费花销不再由物业公司一家说了算。
“简单地说,我们聘请物业公司来管理小区,他们代收物业费之后,除了支付基本的企业利润、员工福利、管理费用等外,其他剩余的物业费如何使用由全体业主决定。”姜德营说,这样一来,业主可对自己的物业费当家做主。
他以小区内破损的小桥举例说,业主需要拨打龙能物业的400电话报修,然后从广东转到临沂的主管,再由主管安排工作人员执行,这样一来,不但浪费时间,最后问题能否解决都是未知,而实行“酬金制”管理之后,业主一旦发现破损现象,如果是大问题,开业主大会讨论解决,如果是小问题可以立马要求物业处理。
姜德营说,对于业主来说,实行“酬金制”,可让业主对小区的花费和收益都真正享有知情权和决定权。因为物业会给出详细的预算,服务标准也比较细致,比如需要雇用多少保洁人员和保安、种几棵树、安装多少摄像头,加多少椅子……大小事宜都必须经过业主同意。
不仅如此,按照相关规定,物业费用必须收支透明,物业公司每个月都要对当月的收支进行公示,让业主对每笔支出都心知肚明。
各方声音
业委会
前景美好,充满挑战
据姜德营介绍,这种“酬金制”的管理模式在南方城市很常见,尤其在香港推行得很好,但在临沂,该小区还是首家。“既然是创新模式就会有挑战,但我们前期会做好规划,逐步推进。”姜德营说。
从3月初确定进行“酬金制”管理以来,业委会已接触了近10家物业公司,就合作问题进行了讨论,到目前为止,有五六家公司对该模式很感兴趣,愿意寻求合作,其中就包括目前还在园区管理的龙能物业。
龙能物业的赵尊向经理称,他们很看好该小区采取的“酬金制”模式,也有意愿继续合作。“这种模式我之前接触过,南方有很多成功的案例。”他认为,小区实行半自治之后,第一个会改观的是物业收费率会有所提高,提高了就有资金进行小区的配套设施的改造,进而提高业主的满意度,有利于小区长久发展。
“尽管前景美好,但推进过程中肯定会充满挑战。”业委会的郑秀霞说,“酬金制”的政策是有的,但临沂还没有过先例,所以要摸着石头过河,做种种尝试。
业主
有期待也有顾虑
既然传统的物业不让人满意,那么“酬金制”模式能否得到广大业主的支持呢?记者采访发现,除了部分业主对这种新模式不了解外,其他业主既期待着这种新模式能给小区带来真正的改变,又心存顾虑。
“物业公司都是来赚钱的,换物业也是瞎折腾,倒不如换这种管理模式试试,更何况这种模式还是小区业主自己说了算。”业主王先生称之前接到过业委会发的告知书,他对这种模式很认同,希望能给园区带来好的变化。
“从未有小区这样做过,我们要做第一个吃螃蟹的人恐怕要付出代价。”业主姜先生对“酬金制”有些顾虑,“1000多户的小区,要进行这种尝试是要冒很大风险的,一定要提前做好各方面的预估才行,否则到时不但没有管好,反而弄得更糟糕就会让业主利益受损。”
“这种模式把权利从物业手里拿走了,但又放给了业委会,业委会能否代表广大业主的利益行使好这个权利还是未知数。”尽管业委会在介绍“酬金制”模式时曾反复强调“物业费不经过业委会,全部存到物业公司账上,业委会只是监管的眼睛。”但业主还是难免会对业委会能否做到自律有所质疑。
房管局
如何监管,合同来约定
28日,记者从临沂市房产和住房保障局了解到,临沂之前没有“酬金制”管理的小区,沂龙湾御园将是临沂首例。
“管理方式可行,但可操作性不大,所以很少有小区涉及。”该局工作人员称,“酬金制”管理是合法的,在南方城市很多见,但在临沂目前还没有小区尝试过。
同时,该工作人员也指出,实行“酬金制”管理的小区,在如何保证服务质量、监管业委会等方面并没有主管部门来监管,只能通过合同约定来制约,所以一定要做好合同约定。
本报记者 王璐
涨知识
有关酬金制和包干制
1、定义
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额,提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。
2、酬金制的特点
更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益；加大了物业服务运作过程中的财务透明度,大力推动了物业行业的市场化进程；是实现阳光财务的有效途径。
3、酬金制实施条件
实施酬金制要有比较完善的市场环境,要有诚实守信的企业行为,要有正确的消费习惯和理念,要有比较宽裕的经济条件等等。但是在目前我们国家的现状下,酬金制并不完全适合。
(综合)
