延迟交房,违约金却没影
购房合同中双方违约金不平等
2015年01月07日 来源：鲁南商报
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本报去年10月份曾报道《350万豪宅难住人》一事,丁先生在爱伦坡花350万元购买一套别墅,却因质量问题延迟两年不能交房。近期,该别墅已经爱伦坡小区日照嘉丽物业修缮完毕,丁先生准备收房,却因延期交房产生的违约金的问题达成不协议。
延迟2年交房 损失何时能付
丁先生告诉记者,他于2011年年底就向开发商交齐了别墅所有房款,并与开发商签订了商品房预售合同。房屋的建筑面积为368.92平方米,房屋单价为每平方米9622.68元,共花费了350多万元。
“之前房子总是这里坏那里坏,迟迟得不到彻底维修。”丁先生说,直到今年10月份,本报对此事进行报道之后,在12345政府服务热线与媒体的共同关注下,他家的房屋才得到了彻底修缮。
丁先生表示,近期一直没有下大雨,他也不知道房子漏水的问题是否得到彻底解决,但其他部分维修得还可以,希望开发商能够向他支付因延迟交房2年所带来的损失,并尽快交房。
买卖双方违约代价大不同
丁先生购房合同中约定了买受人和出卖人的违约责任。买受人未在合同规定的时间付款,逾期7日之内,买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之五的违约金。而如果超过7天,出卖人有权解除合同,买方按累计应付款的10%向卖方支付违约金,若继续履行合同,则自合同规定应付款期限次日起至实际付款止,买方向卖方按应付款万分之五支付违约金。
根据合同约定,如果开发商逾期不超过180天,则按日向买方支付已付房款万分之零点五的违约金。如果超过180天,买方有权解决合同,若合同继续履行,那么自合同规定的最后交付日第二天至实际交付日止,卖方按日向买方支付已付房款的万分之零点五的违约金。
根据这个合同约定不难发现,按总价350万元计算,如果丁先生逾期一天交款,那么需要向开发商支付违约金175元,而如果开发商逾期一天交房,那么只需向丁先生支付17.5元。“这个合同的约定本身就有失公平。”丁先生说,按照这个算法,开发商逾期2年需要支付的违约金相当少,根本不足以赔偿他的损失。
对于丁先生提出的违约金问题,负责小区物业与开发商临沂健国房地产开发有限公司对接的王经理表示,赔偿事宜他还需要继续上报给领导,他不能给予具体答复。王经理表示,将在一周内将此事向领导汇报清楚,到时将会主动给丁先生回话,商量有关延期交房的赔偿问题。
律师:如约定违约金过低,可评估损失索赔
山东三禾律师事务所的律师单夫纯认为,此事件中,购房合同中约定的违约金明显很低,丁先生可以请相关部门进行评估损失向开发商索赔因延期交房造成的损失。
单夫纯认为,此事件中,开发商爱伦坡方面逾期交房必然造成丁先生在房屋使用上的损失,无论丁先生购买的住房是自用还是出租使用,都会涉及房屋租金。“如果丁先生用来自用,待达到交房标准前,他需要租赁相同的房屋,那么开发商应支付相应租金；如果丁先生的别墅是作为出租使用,那么开发商将承担损失的相应租金。”
单夫纯介绍,根据《合同法》第114条的规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；而最高院《商品房买卖合同司法解释》(下称“《解释》”)第十六条明确规定:当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《解释》第十七条明确规定,如果约定确实过低,又没有约定损失计算方法,应当评估确定违约损失,由开发商进行赔偿。此事件中,除了要求开发商支付违约金,丁先生可以要求其承担因延期交房而对自己造成的损失。
记者 李墨 王鲁娜
